新快报讯 2025年上半年，据广州市房地产中介协会监测，广州二手住宅共成交56613套，同比上涨约13.0%，为2022-2025年上半年成交量的高位。有业内人士指出，2025 年上半年，新房、二手房、租赁等市场正共同推动行业整体止跌回稳，市场在分化中寻新机。
二手成交占比持续提升，倒逼新房加速产品创新
今年1至6月(2024年12月26日至2025年6月25日)，广州市二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别增长12.98%和13.31%。 58安居客研究院院长张波告诉记者，二手房市场在 “即买即住、配套成熟” 优势下重点城市二手房找房人数占比达 67% ，较去年同期升 5 个百分点，三四线城市占比超 65%，反映市场需求向二手房倾斜，“即买即住、配套成熟” 的二手房优势持续释放。“二手房对新房分流效应正在深化。重点城市分流强度平均 30% ，三四线城市约36% ，尤其低能级城市，二手房‘截流’ 新房客群更显著，倒逼新房市场加速产品与政策创新。从安居客线上数据来看，百城二手房月均挂牌量保持增长，但一线、二线城市增速放缓 ，核心城市供应增量边际收窄，总体观望情绪依然存在。”
张波指出，目前二手房挂牌时长普遍延长，一线城市的外围区域表现更为明显，既体现核心城市非核心区域二手房流通难度提升，也折射市场博弈加剧，但二手房成交占比在很多城市持续提升，这也显示出，二手房市场回稳的趋势更为明显。二手房挂牌均价整体波动减少，一线城市因 “以价换量” 策略，外围区域价格调整更显著。“同时，一线城市的新房市场内部分化严重，高品质改善需求项目的热度不断提升，但外围区域的压力依然较大。在张波看来，目前新一线城市韧性最强 ，5 - 6月热度持续向好，成都、杭州等凭借 ‘好房子’供应、人才政策，成为需求外溢承接区。”
租赁市场趋稳，需求与价格分化并行
而在租金方面，今年上半年重点40城租赁景气度整体“温”态运行，春节后 “小阳春” 与毕业季短暂回暖，但租金表现弱于去年同期。据58安居客研究院监测，22 城挂牌租金环比小幅下跌，仅西部核心城市（乌鲁木齐、呼和浩特 ）微涨，反映收入预期抑制支付能力，房东让利成常态。去化节奏上，房东“以价换量”见效，新一线城市平均挂牌周期45天，流通性更强，租赁市场适配经济与人口流动变化，后续需政策优化供给、复苏经济拉动活力。
市场在分化调整中孕育新动能
2025年是房地产深度调整的 “过渡期”，有业内人士认为，下半年市场将继续在分化中寻找新平衡，在调整中孕育新动能。广州中原研究发展部认为，随着“好房子”标准的执行，土地供应偏向核心区优质低容积率地块，目前广州刚需市场活跃，拥有“学铁商”的刚需地块有望加大供应。其次，报建新规经过多次变化，对开发商购地开发和客户买房带来一定的影响，随着新规收紧并监督落实，政策更加稳定，有利于稳定市场预期。“目前房票使用在黄埔区相对较多，还未在全市全面铺开，原因在于可使用房票的楼盘数量不多、跨区使用手续繁琐、贷款不顺畅等痛点，随着城市更新项目的推进，激发市场需求需要解除房票使用的卡点。”
张波认为，在需求端，房贷利率仍有下调空间，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度；在供给端，预计将加快保障性住房建设，推动老旧小区改造与城市更新，优化土地供应结构；市场监管方面，加强房地产企业资金监管，规范市场秩序，打击恶意炒作、虚假宣传等行为，同时推进房地产税试点等长效机制建设，促进市场平稳健康发展。“一线城市核心地段高端项目将继续支撑均价上行，新一线、二线城市随着‘好房子’项目供应增加，产品品质提升，价格有望企稳回升，但刚需盘占比高的区域仍存在价格竞争压力；三四线城市或维持‘以价换量’策略，通过降价促销去库存。产品上，改善型需求将持续主导市场，120 - 140㎡、180 - 220㎡户型需求占比有望进一步提升，房企将加大在绿色建筑、智能家居等 ‘好房子’ 标准上的投入，打造差异化竞争优势。”
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